РАЗРАБОТКА ДОГОВОРОВ НЕДВИЖИМОСТИ

После заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, земельный участок, квартиру или другое недвижимое имущество.

Данные, необходимые при составлении договора купли-продажи недвижимости:

* о предмете договора (объект недвижимости, в отношении которого проводится сделка);

* свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости продавца;

* в случае если собственников несколько - нотариально удостоверенный отказ каждого от преимущественного права на приобретение продаваемой доли;

* технический паспорт на объект недвижимости (для земельного участка - кадастровый план);

* выписку из ЕГРПН (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество);

* о зарегистрированных в данном помещении гражданах (для жилого помещения);

* о сторонах сделки ФИО и паспортные данные (для физического лица) и реквизиты юридического лица или ИП);

* в случае, если сделка совершается через представителей - их паспортные данные и полномочия (получение имущества и денег, подписание договора, сдачу документов на регистрацию);

* права и обязанности сторон;

* цена и порядок расчетов;

* сроки;

* ответственность сторон;

* условия, освобождающие стороны от ответственности;

* порядок разрешения споров сторон;

* дополнительные условия (опционально, по согласованию с нами);

* дата заключения договора и приложений к нему;

* особые пожелания.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не изменяет их отношений с третьими лицами.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

* предмет;

* цена недвижимости;

* перечень лиц, совместно проживающих с лицом, отчуждающим жилую недвижимость.

Дополнительные условия договора купли-продажи недвижимости:

* порядок передачи недвижимости;

* срок передачи недвижимого имущества;

* качество недвижимого имущества;

* страхование недвижимости;

* переход права собственности;

* и другие.

В договоре купли-продажи недвижимости должны присутствовать данные о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Если эти данные отсутствуют в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным, а договор не считается заключенным.

Также договор не считается заключенным при отсутствии в нем согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Продавец недвижимости передает, а покупатель принимает ее по передаточному акту, подписываемому сторонами, либо иному документу о передаче. После вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче, обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным.

Если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, с продавца снимается обязанность передачи имущества, а с покупателя – обязанность принять имущество. В случае, когда покупатель принимает недвижимость не соответствующую условиям договора, даже если это несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Если недостатки недвижимости не были оговорены продавцом, покупатель, которому передана недвижимость ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

* соразмерного уменьшения покупной цены;

* безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, если иное не вытекает из характера недвижимости или существа обязательства;

* возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимого имущества (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Иные дополнительные условия договора купли-продажи недвижимости, которые можно указать в договоре:

* о сроке передачи недвижимости;

* о качестве;

* и другие.

Дополнительные условия могут быть включены в договор с соблюдением правил, закрепленных в законодательстве для договоров купли-продажи.